공유물은 부동산의 특성에 맞게 분할해야 합니다

공유물분할은 공유지분 자체를 잘라내는 절차가 아니라 공동소유 상태를 종료하는 절차입니다. 토지처럼 물리적으로 나눌 수 있는 부동산과 아파트처럼 하나의 물건으로 이용해야 하는 부동산은 적절한 분할방법이 다릅니다.

법원은 원칙적으로 현물분할 가능성을 살펴보지만, 현물로 나누기 어렵거나 분할로 인해 가치가 현저하게 감소할 우려가 있다면 경매분할을 명할 수 있습니다. 일정한 요건을 갖추면 한 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 지분가액을 지급하는 방법도 허용될 수 있습니다.

첫 번째 방법: 현물분할

현물분할은 공유부동산 자체를 나누어 각 공유자가 독립된 소유권을 취득하는 방식입니다. 하나의 넓은 토지를 여러 필지로 나누어 각 공유자가 특정 필지를 소유하는 경우가 대표적입니다.

현물분할을 위해서는 단순히 지분율에 맞춰 면적만 나누어서는 안 됩니다. 각 부분의 위치, 도로 접근성, 형상, 용도지역과 건축 가능성에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

분할 후 어느 한쪽이 맹지가 되거나 건축이 불가능해진다면 공평한 현물분할로 보기 어렵습니다. 면적이 다르더라도 경제적 가치가 지분 비율에 부합하도록 분할하거나 금전으로 차액을 조정하는 방법을 검토할 수 있습니다.

가격배상은 공유자 중 한 명이 부동산을 단독으로 취득하고 나머지 공유자에게 지분에 해당하는 적정한 금액을 지급하는 방법입니다.

아파트, 단독주택, 소규모 상가처럼 물리적으로 나누면 본래의 용도와 가치가 훼손되는 부동산에서 고려할 수 있습니다. 현재 거주하거나 영업 중인 공유자가 부동산의 계속 사용을 원할 때에도 실질적인 해결책이 될 수 있습니다.

그러나 한 사람이 부동산을 원한다는 이유만으로 가격배상 방식이 바로 인정되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 사정이 중요합니다.

배상가액은 적정하고 합리적인 수준이어야 하므로 객관적인 감정평가가 선행될 수 있습니다.

현물로 나누기 어렵고 한 공유자가 다른 사람의 지분을 매수하는 것도 현실적으로 불가능하다면 부동산 전체를 경매로 매각한 뒤 대금을 나누는 방법이 사용될 수 있습니다.

경매분할은 공동소유 상태를 확실하게 끝낼 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 일반적인 매매보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있고 경매비용과 권리관계에 따른 부담도 발생할 수 있습니다.

근저당권이나 압류가 설정되어 있다면 경매대금 전부를 공유자들이 지분대로 나누는 것이 아닙니다. 집행비용과 우선변제권이 있는 채권 등을 공제한 나머지 금액이 배당 대상이 될 수 있습니다.

공유자 전원이 합의한다면 법원의 판결보다 유연한 방법을 사용할 수 있습니다. 제3자에게 부동산 전체를 정상적으로 매각한 후 대금을 정산하거나, 한 사람이 지분을 단계적으로 매수하는 방법도 가능합니다.

분할대금의 지급기일, 세금과 중개수수료의 부담, 부동산 인도일, 임대보증금과 대출금 처리방법을 합의서에 구체적으로 정해야 합니다.

구두로 가격만 합의하고 등기와 지급조건을 정하지 않으면 계약이행 과정에서 다시 분쟁이 발생할 수 있습니다.

분할방법을 선택할 때에는 단순히 부동산을 계속 보유하고 싶은지 여부만 생각해서는 안 됩니다. 예상 매각가격, 취득세와 양도소득세, 감정비용, 경매에서의 가치하락 가능성과 기존 대출을 함께 계산해야 합니다.

현재 임차인이 있거나 한 공유자가 거주 중이라면 명도와 보증금 처리도 고려해야 합니다. 토지는 분할 후 개발 가능성과 도로 확보 여부를 확인해야 합니다.

이로운 법률사무소는 부동산의 이용상태와 객관적인 가치, 공유자의 자금 능력과 세금·권리관계를 검토하여 현물분할, 가격배상 또는 경매분할 중 실질적인 해결 가능성이 높은 방법을 제안합니다.