공동명의 부동산을 더 이상 함께 보유하기 어렵다면

여러 사람이 하나의 부동산을 공동으로 소유하면 매각, 임대, 담보 설정과 관리비 부담을 둘러싼 의견 충돌이 발생할 수 있습니다. 처음에는 가족이나 투자자 사이의 신뢰를 바탕으로 공동명의를 선택했더라도 시간이 지나면서 한 사람은 매각을 원하고 다른 사람은 계속 보유하려는 상황이 생길 수 있습니다.

공동소유자 전원이 분할방법에 합의하면 부동산을 나누거나 한 사람이 다른 사람의 지분을 매수하는 방식으로 공유관계를 정리할 수 있습니다. 그러나 가격이나 분할방식에 대한 협의가 이루어지지 않으면 공유물분할청구소송을 검토해야 합니다.

지분이 적어도 분할을 요구할 수 있습니다

공유자는 원칙적으로 자신의 지분 비율이 작더라도 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 과반수 지분을 보유한 공유자의 동의를 받아야만 소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 공유자 사이에서 일정 기간 분할하지 않기로 약정했거나 법률상 분할이 제한되는 특별한 사정이 있다면 즉시 분할을 청구하기 어려울 수 있습니다. 분할금지 약정은 5년 이내의 기간으로 정할 수 있고 갱신도 가능하므로 기존 계약과 등기 내용을 확인해야 합니다.

소송 전에 확인해야 할 사항

공유물분할 사건에서는 지분 비율만 확인해서는 충분하지 않습니다. 부동산의 이용현황과 권리관계에 따라 현실적인 분할방법이 달라지기 때문입니다.

다음 자료를 우선 확인할 필요가 있습니다.

• 부동산 등기부와 각 공유자의 지분
• 공동명의가 형성된 원인
• 실제 매수자금과 비용 부담 내역
• 현재 부동산을 점유·사용하는 사람
• 임대차계약과 임대료 수령 내역
• 근저당권, 가압류와 지분 압류
• 토지의 면적·형상·도로 접면
• 건물과 토지의 소유관계
• 공유자 사이의 분할금지 약정
• 과거 지분매수 또는 매각 협의 내용

등기부상 지분과 실제 투자금액이 다르다고 주장하는 경우에는 공유물분할과 별도로 명의신탁, 정산금 또는 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

공유관계를 정리하는 방법

공유부동산은 하나의 방식으로만 분할되는 것이 아닙니다. 토지를 물리적으로 나눌 수 있다면 각 공유자가 특정 부분을 단독으로 취득하는 현물분할을 고려할 수 있습니다.

아파트나 상가처럼 물리적으로 나누기 어려운 부동산은 한 공유자가 부동산을 단독으로 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분가액을 지급하는 가격배상 방식이 문제 될 수 있습니다. 이러한 방법도 어렵다면 부동산 전체를 경매에 부쳐 매각대금을 지분에 따라 나누는 대금분할이 이루어질 수 있습니다.

법원은 당사자 한쪽이 원하는 방법을 그대로 따르기보다 부동산의 형태, 이용가치, 공유관계의 발생 원인, 각자의 지분과 자금 능력 등을 종합하여 합리적인 분할방법을 판단합니다.

협의 단계에서 감정평가가 필요한 이유

한 사람이 다른 공유자의 지분을 매수하기로 합의하더라도 적정한 가격을 정하지 못해 협상이 중단되는 경우가 많습니다. 지분 가격을 단순히 부동산 시세에 지분율을 곱하여 계산할 것인지, 공유지분이라는 이유로 할인할 것인지도 다툼이 됩니다.

부동산 전체의 객관적인 가치와 지분가액을 확인하기 위해 감정평가를 활용할 수 있습니다. 대출채무, 임대차보증금과 세금 등 실제 정산해야 할 금액도 함께 반영해야 합니다.

점유와 수익금 문제도 함께 정리해야 합니다

특정 공유자가 부동산 전체를 사용하거나 임대료를 혼자 수령했다면 공유물분할과 별도로 임료 상당 부당이득 또는 임대수익 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

반대로 부동산을 단독으로 관리한 공유자가 재산세, 수선비, 대출이자와 관리비를 부담했다면 비용상환을 주장할 수 있습니다. 분할 대상 부동산의 가치뿐 아니라 공유기간 동안 발생한 수익과 비용을 함께 정리해야 실질적인 분쟁 해결이 가능합니다.

이로운 법률사무소는 공동명의가 형성된 경위, 부동산의 사용현황과 지분가액을 검토하여 협의분할, 지분매수 또는 공유물분할소송 중 적절한 해결 방향을 마련합니다.