공동명의 부동산을 매각할 수 없다면

공유부동산 전체를 일반적인 매매로 처분하려면 원칙적으로 공유자들의 협조가 필요합니다. 한 사람이 매각에 반대하거나 연락을 피하면 좋은 매수인이 나타나더라도 계약을 진행하기 어렵습니다.

자신의 지분만 제3자에게 매도할 수는 있지만 일부 지분만을 매수하려는 사람을 찾기 어렵고, 정상적인 지분가치보다 낮은 가격을 제시받을 가능성이 있습니다.

공유자 사이에 전체 매각이나 지분인수 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할소송을 통해 부동산 전체의 경매와 매각대금 분할을 구할 수 있습니다.

경매분할이 인정될 수 있는 경우

민법은 공유물을 현물로 나눌 수 없거나 현물분할로 인해 가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우 법원이 경매를 명할 수 있도록 규정합니다.

다음과 같은 부동산은 경매분할이 검토될 수 있습니다.

현물분할이 다소 불편하다는 이유만으로 바로 경매가 선택되는 것은 아닙니다. 분할 가능성과 분할 후 가치감소를 부동산의 형태와 이용현황에 따라 구체적으로 설명해야 합니다.

법원이 경매분할 판결을 선고했다고 부동산이 곧바로 매각되는 것은 아닙니다. 판결이 확정된 후 이를 집행권원으로 하여 관할 법원에 공유물분할을 위한 경매를 신청해야 합니다.

경매가 개시되면 감정평가, 매각기일 지정, 입찰과 낙찰대금 납부 등의 절차가 진행됩니다. 부동산의 권리관계가 복잡하거나 임차인이 있다면 매각조건과 배당 과정에서 추가 쟁점이 발생할 수 있습니다.

경매절차에 시간이 걸리는 동안 누가 부동산을 사용하고 수익을 얻을 것인지, 관리비와 세금은 누가 부담할 것인지도 정리해야 합니다.

공유물분할 경매에서는 기존 공유자도 일반 입찰자와 마찬가지로 입찰에 참여하여 부동산 전체를 취득하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 자신이 가진 지분가치가 있으므로 낙찰대금 전부가 실질적인 추가 부담이 되는 것은 아니지만, 입찰보증금과 낙찰대금을 먼저 마련해야 할 수 있습니다. 기존 근저당권과 임차보증금, 인수되는 권리도 확인해야 합니다.

공유자가 부동산을 계속 보유하고 싶다면 소송 과정에서 가격배상 방식과 경매 입찰 중 어느 방법이 경제적으로 유리한지 비교해야 합니다.

경매로 부동산이 매각되면 매각대금에서 집행비용과 우선권 있는 채권 등을 반영한 후 각 공유자에게 배당합니다.

단순히 낙찰가격에 지분율을 곱한 금액을 그대로 받는다고 단정해서는 안 됩니다. 공유자 지분에 설정된 근저당권, 가압류 또는 압류는 해당 공유자에게 돌아갈 배당금과 연결될 수 있습니다.

부동산 전체에 설정된 담보권과 지분에만 설정된 담보권을 구분하고, 예상 낙찰가를 기준으로 실제 수령 가능한 금액을 계산해야 합니다.

경매분할은 상대방이 매각을 거부하더라도 공유관계를 끝낼 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 그러나 정상적인 시장가격보다 낮은 가격에 매각될 가능성이 있으므로 소송 전후로 전체 부동산의 임의매각을 다시 협의할 실익이 있습니다.

경매 가능성이 현실화되면 매각을 반대하던 공유자도 일반매매나 지분인수 협의에 응하는 경우가 있습니다. 감정가, 예상 낙찰가와 경매비용을 근거로 협상안을 제시할 수 있습니다.

이로운 법률사무소는 현물분할 가능성, 예상 감정가와 담보권을 분석하여 경매분할 소송의 실익과 판결 이후 실제 배당 가능 금액을 검토합니다.