지분이 있다고 부동산 전체를 마음대로 사용할 수는 없습니다

공유자는 각자의 지분에 따라 공유물 전체를 사용하고 수익할 권리가 있습니다. 그러나 특정 공유자가 다른 공유자와 협의하지 않고 아파트나 상가 전체를 단독으로 사용하거나 제3자에게 임대한 뒤 수익을 혼자 가져가면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

공유물 전체를 사용하는 사람이 과반수 지분을 가지고 있더라도 다른 공유자의 사용·수익권까지 아무런 대가 없이 침해할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산을 전혀 사용하지 못한 공유자는 자신의 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다.

어떤 경우에 사용료를 청구할 수 있을까요?

다음과 같은 상황에서 공유부동산의 사용료 또는 부당이득 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 한 사람이 단독으로 사용하고 있다는 사실만으로 언제나 과거 전체 기간의 사용료가 인정되는 것은 아닙니다. 다른 공유자가 무상사용에 동의했는지, 실제 사용을 포기했는지, 사용수익을 요구한 시점이 언제인지 등을 확인해야 합니다.

임료 상당 부당이득은 해당 부동산의 객관적인 임대가치를 기초로 계산할 수 있습니다. 전체 임대가액에 청구인의 지분율과 독점사용 기간을 반영하는 방식이 일반적입니다.

예를 들어 월 임대가치가 200만 원인 부동산을 한 공유자가 전부 사용하고 다른 공유자의 지분이 2분의 1이라면, 구체적인 사정에 따라 월 100만 원 상당이 문제 될 수 있습니다.

실제 사건에서는 주변 시세, 기존 임대차계약, 감정평가와 부동산의 상태를 통해 적정 임료를 판단합니다. 주거용 부동산의 경우 임대보증금을 월세로 환산하는 과정도 필요할 수 있습니다.

공유부동산을 제3자에게 임대한 뒤 한 공유자가 보증금과 월세를 모두 관리했다면 다른 공유자는 자신의 지분에 해당하는 임대수익의 정산을 요구할 수 있습니다.

이때 전체 입금액만 계산해서는 안 됩니다. 수선비, 재산세, 관리비, 중개보수와 대출이자 중 공동으로 부담해야 할 비용이 있는지도 확인해야 합니다.

임대차계약서, 임대료 입금계좌, 세금계산서와 비용 지출내역을 확보하면 실제 정산금액을 계산하는 데 도움이 됩니다.

부동산을 점유한 공유자가 재산세, 수선비와 관리비를 혼자 부담했다면 다른 공유자에게 비용의 일부를 청구할 수 있습니다. 그러나 모든 지출이 자동으로 공동부담 대상이 되는 것은 아닙니다.

공유물의 보존에 필요한 비용인지, 부동산의 가치를 높이기 위한 유익비인지, 단독사용자의 편의를 위한 지출인지를 구분해야 합니다. 고가의 인테리어나 개인 영업을 위한 시설비는 다른 공유자에게 전부 부담시키기 어려울 수 있습니다.

따라서 독점사용에 따른 부당이득과 관리비용 정산을 함께 계산해야 실제 지급할 금액을 판단할 수 있습니다.

소수지분권자가 공유부동산을 독점하고 있더라도 다른 소수지분권자가 곧바로 부동산 전체의 인도를 청구할 수 있는지는 점유관계와 공유물 관리방법에 따라 달라질 수 있습니다.

사용료 청구, 공동사용 방해의 제거, 공유물 인도와 공유물분할은 각각 요건이 다른 청구입니다. 최종적으로 공동소유 관계를 끝내려면 부당이득반환청구와 함께 공유물분할소송을 검토해야 할 수 있습니다.

가족관계 때문에 장기간 무상사용을 묵인했다면 상대방은 무상사용에 대한 합의가 있었다고 주장할 수 있습니다. 더 이상 무상사용에 동의하지 않는다면 공동사용이나 사용료 지급을 요구하는 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

내용증명, 문자메시지와 이메일 등으로 요구한 날짜와 내용을 남기고 상대방의 답변을 보관해야 합니다. 임료청구권의 소멸시효 문제도 있으므로 독점사용 기간을 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.

이로운 법률사무소는 공유자의 지분, 실제 점유기간, 임대수익과 관리비 지출내역을 확인하여 부당이득반환청구와 공유물분할을 함께 진행할 필요가 있는지 검토합니다.